Налоги и расходы при покупке недвижимости на Северном Кипре: руководство на 2026 год

При покупке недвижимости на Северном Кипре общая стоимость складывается не только из цены продажи. Необходимо учитывать сборы за передачу права собственности (титула), гербовый сбор, НДС (если применимо), расходы на адвоката и дополнительные платежи, связанные с конкретным проектом.

По состоянию на 16 октября 2026 года: Согласно постановлению № A.E. 955 от 7 октября 2026 года, для категории иностранных покупателей установлены следующие ставки сбора за передачу права собственности: 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий. Эти ставки являются временными и действуют до 5 января 2027 года включительно.

Данное руководство подготовлено для того, чтобы разъяснить текущую структуру расходов лицам, планирующим покупку недвижимости на ТРСК, и помочь им задать правильные вопросы перед совершением сделки.

1. Какие налоги платятся при покупке жилья на Северном Кипре?

Основные расходы, с которыми можно столкнуться при покупке:

• Сбор за передачу права собственности (Tapu): Сборы, связанные с переоформлением титула.

• Гербовый сбор: Налог, возникающий при оформлении договора купли-продажи.

• НДС (KDV): Налог на добавленную стоимость, который может применяться в зависимости от характера сделки и статуса продавца.

• Налог у источника (Stopaj): Налог на продажу недвижимости, который может возникнуть в зависимости от статуса продавца.

• Юридические и административные расходы: Услуги адвоката, регистрация, разрешения, оформление документов и т.д.

• Расходы на проект и сдачу объекта: Взнос на трансформатор, инфраструктуру, подключение к сетям, депозиты и другие договорные платежи.

Не стоит ожидать, что все эти статьи расходов будут применяться одинаково в каждой сделке.

2. Сбор за передачу права собственности на ТРСК в 2026 году: актуальные ставки

После постановления № A.E. 947 от 6 октября 2026 года, 7 октября 2026 года было опубликовано новое постановление № A.E. 955, которое пересмотрело таблицу сборов.

Для иностранных покупателей

Для иностранных покупателей, не подпадающих под категорию граждан стран, признающих ТРСК:

• Первый объект: 4% общего сбора.

• Второй объект: 5,5% общего сбора.

• Третий объект: 6% общего сбора.

Ставка 4% для первого объекта распределяется следующим образом: 3% сбор за передачу, 0,5% доля Комиссии по недвижимому имуществу (TMK) и 0,5% доля Отдела обеспечения жильем. Для второго объекта (5,5%) структура такова: 4% сбор за передачу, 1% TMK и 0,5% доля Отдела обеспечения жильем. Для третьего объекта (6%) применяется 5% сбор за передачу и 1% доля TMK.

Эти ставки являются итоговыми значениями. Компоненты не суммируются сверх указанного общего процента.

Для граждан Турецкой Республики

Согласно тарифу для граждан стран, признающих ТРСК:

• 1-й и 2-й объекты: 4%

• 3-й и 4-й объекты: 5,5%

• 5-й и 6-й объекты: 6%

Статус граждан Турецкой Республики в этом контексте оценивается с учетом соответствующего законодательства и условий взаимности.

Для граждан ТРСК

В постановлении от 7 октября сбор за передачу по общей продаже составляет 3%. Кроме того, для граждан ТРСК существует специальный тариф 2% (единоразово, при соблюдении ограничений по площади объекта). Условия использования этого права должны быть подтверждены до сделки.

Важное юридическое различие: Наличие в таблице ставок для второго или третьего объекта не дает иностранному лицу автоматического права на покупку такого количества недвижимости. Разрешения на приобретение и лимиты регулируются отдельным законодательством.

До какого времени действуют новые сборы?

Постановление от 7 октября 2026 года действует до 5 января 2027 года включительно. Не следует предполагать, что эти ставки сохранятся после указанной даты. Подписание договора и фактическая передача титула могут происходить в разные сроки.

3. От какой стоимости рассчитывается сбор за передачу?

При расчете сбора нельзя полагаться только на цену, указанную в объявлении. Согласно законодательству, важную роль играют рыночная стоимость объекта и официальная оценка. Например, нет гарантии, что для объекта стоимостью £150 000 базой для расчета сбора будет именно эта сумма. Сборы уплачиваются в турецких лирах, поэтому необходимо учитывать официальную оценку и конвертацию валюты до сделки.

4. Каков размер гербового сбора на Северном Кипре?

Согласно постановлению 2026 года, для сделок, связанных с определенными денежными суммами, предусмотрены следующие ставки:

• Для части до 89 000 000 TL: 0,5% (5 на тысячу),

• Для части, превышающей 89 000 000 TL: 0,1% (1 на тысячу).

Обязательства по уплате гербового сбора и регистрации договора в Земельном управлении — это разные процедуры. Сроки и условия по ним должны проверяться независимым юридическим консультантом.

5. Какой НДС на жилье на Северном Кипре?

НДС — это налог, отдельный от сбора за передачу титула. В 2026 году категории НДС зависят от площади жилья (порог 300 м²), применяются ставки 5% и 10%. Как правило, небольшие объекты попадают в категорию 5%, а крупные — в 10%. При покупке вилл или элитных объектов планирование бюджета с учетом НДС обязательно.

Платится ли НДС на вторичное жилье?

Не каждая продажа вторичного жилья облагается НДС. Необходимо изучить, является ли продавец физическим лицом или коммерческой структурой, а также налоговую историю объекта. При переуступке контракта важно уточнить: оплачен ли НДС ранее, включен ли он в цену и кто несет обязательства по его уплате.

6. Что такое налог у источника и кто его платит?

Налог у источника (Stopaj) при продаже недвижимости связан с налоговыми обязательствами продавца. В декларации Налогового управления плательщиком указан продавец. Однако статус продавца (компания или частное лицо) может влиять на наличие льгот. В договоре купли-продажи должно быть четко прописано, какая сторона берет на себя этот налог.

7. Пример стоимости покупки квартиры за £150 000

Предположим, вы покупаете новое жилье площадью менее 300 м² за £150 000. Вы — иностранный покупатель, приобретающий первый объект, НДС 5% не включен в цену.

Пример расчета:

• Цена продажи: £150 000

• Общий сбор за передачу (4%): £6 000

• НДС (5%): £7 500

• Промежуточный итог: £163 500

В эту сумму не входят гербовый сбор, услуги адвоката, разрешения, переводы, подключения и проектные сборы. Это лишь пример, а не официальное налоговое предложение.

8. Одинаковы ли расходы для новых проектов и вторички?

Нет. В новых проектах важны взносы на трансформатор, инфраструктуру и подключения. При покупке вторичного жилья необходимо проверять статус титула (koçan), наличие ипотек или арестов, а также возможные сборы за переуступку контракта, которые застройщик может взимать отдельно от государственных налогов.

9. Являются ли расходы на трансформатор и инфраструктуру налогами?

Взнос на трансформатор и другие платежи застройщику не всегда являются государственными налогами. Это договорные платежи. Покупатель должен заранее уточнить стоимость электричества, воды, счетчиков, депозитов и обслуживания общей территории.

10. Сколько домов могут купить иностранцы на Северном Кипре?

Это не определяется таблицей сборов. Право на приобретение, лимиты и процедуры разрешений регулируются отдельными законами. Не следует предполагать наличие права на покупку, основываясь только на таблице налогов.

11. 10 вопросов перед покупкой

1. Включен ли НДС в цену продажи?

2. Был ли НДС на объект оплачен ранее?

3. Каков размер гербового сбора для договора?

4. Какая ставка сбора за передачу применима к моему гражданству и очереди объекта?

5. Какая официальная стоимость будет использоваться для расчета сборов?

6. Есть ли у продавца обязательства по налогу у источника?

7. Есть ли на титуле ипотека, арест или другие ограничения?

8. Каковы расходы на трансформатор, электричество, воду и сдачу объекта?

9. Взимает ли застройщик отдельную плату за переуступку контракта?

10. Каков общий бюджет покупки, включая налоги, сборы и услуги адвоката?

Рекомендуется получать ответы на эти вопросы в письменном виде.

12. Часто задаваемые вопросы

Каков общий процент налогов при покупке жилья?

Единой ставки нет. Сбор за передачу, гербовый сбор и НДС зависят от типа сделки, гражданства покупателя и количества приобретаемых объектов.

Снизились ли сборы для иностранцев в 2026 году?

Да. В рамках временного постановления от 7 октября 2026 года установлены ставки 4%, 5,5% и 6% в зависимости от порядкового номера объекта.

Являются ли сбор за передачу и НДС одним и тем же?

Нет. Сбор за передачу связан с переоформлением титула, а НДС — с налоговым законодательством по операциям купли-продажи.

Заключение: смотрите на общую стоимость, а не только на цену

При покупке недвижимости на Северном Кипре все сопутствующие расходы должны быть частью вашего инвестиционного решения. Prime Kıbrıs предоставляет консультации по поиску недвижимости, сравнению проектов и координации всех затрат с профильными специалистами.

Официальные источники

1. Официальный вестник ТРСК – 7 октября 2026 г., № 197, A.E. 955

Постановление об изменении сборов и пошлин Земельного управления (PDF)

2. Торговая палата турок-киприотов

Объявление о постановлении от 7 октября 2026 г.

3. Налоговое управление ТРСК

Актуальное налоговое законодательство

Дата последней проверки: 16 октября 2026 г.

Юридическое и финансовое уведомление

Данное руководство носит ознакомительный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Перед покупкой необходимо подтвердить все данные в государственных органах и у независимых экспертов.